「所有不動産記録証明制度」で“隠れ資産”も一発検索？活用術と注意点

相続手続きの中で最も大変な作業の一つが、「亡くなった方が、どこに不動産を持っていたか」の調査です。「実家の土地は分かっているけど、他にも山林や原野があるかもしれない…」「権利証が見つからない…」

そんなお悩みを解決する画期的な新制度、「所有不動産記録証明制度」が、本日（令和8年（2026年）2月2日）スタートしました。

今回は、この制度の仕組みやメリット、絶対に知っておいてほしい「落とし穴」について詳しく解説します。

1. 「所有不動産記録証明制度」とは？

一言でいうと、「特定の人が所有している全国の不動産を、法務局がリスト化して証明してくれる制度」です。

これまでは、不動産の所有者を調べるために、自治体ごとの「名寄帳（なよせちょう）」を集めたり、自宅にある「権利証」や「固定資産税の納税通知書」を探し回ったりする必要がありました。しかし、これらには以下の限界がありました。

【新制度で変わること】
この制度を使えば、法務局のデータベースを使って全国の不動産を一括で検索し、リスト（証明書）として発行してもらうことが可能になります。「所有者不明土地」の発生を防ぐための切り札として期待されています。

開始日	2026年（令和8年）2月2日
手数料	1通※あたり 1600円（窓口請求の場合）
請求できる人	不動産の所有者本人（自分名義の確認）不動産の所有者の相続人（亡くなった親族の財産調査）代理人（司法書士など）
請求場所	全国の法務局・地方法務局（最寄りでOK）　またはオンライン

※ 検索条件ごとに証明書１通と計算します。例えば、複数の住所で検索する場合、住所ごとに1通の証明書となります。

非常に便利な制度ですが、実務上、最も注意が必要なポイントがあります。それは、「検索条件（氏名・住所）と登記簿上の情報が完全に一致しないとリストに出てこない」ということです。

ケーススタディ：引っ越しを繰り返していた被相続人

例えば、亡くなったお父様が以下のような経歴だったとします。

① 30年前：「A市」に住んでいて、地元の土地を購入（登記住所はA市）。

② 10年前：「B市」に引っ越し。

③ 現　在：「B市」で死亡。

この場合、現在の住所「B市」だけで検索をかけても、登記が「A市」のまま変更されていなければ、30年前に買った土地はリストアップされません。

取りこぼしを防ぐためには、現在の住所だけでなく、過去の住所（旧住所）も併せて検索条件として申請する必要があります。

その際、過去の住所を証明するために以下の書類が必要になります。

「氏名の漢字が旧字体（齋藤など）の場合、新字体（斉藤）と両方請求しないといけないの？」という疑問もよくあります。

この制度には「代表文字検索」という機能があり、標準的な漢字（代表文字）で検索すれば、紐づけられた異体字・俗字も自動的に検索されます（例：「斉藤」で検索すれば「齋藤」もヒットする）。

ただし、システム上で紐づいていない全く別の表記や、読みは同じでも字が違う場合などは、別々に検索する必要があります。
検索条件を分けると、その分手数料（1600円×件数）がかかるため、無駄のない申請が重要です。

ご自身で法務局へ行く、または郵送で請求することも可能ですが、司法書士に依頼すると以下の点がスムーズです。

2026年現在、相続登記の義務化に伴い、この証明書を活用して「負の遺産」を含めた所有状況を確認するケースが増えています。

もし特定の物件（住所や地番）がすでに判明しているのであれば、この証明書ではなく「登記事項証明書」を取得する方が安くて早い場合もあります。

当事務所にご依頼いただければ、「どの住所で検索をかけるべきか」の判断から、戸籍の収集、請求書の作成、そして判明した不動産の名義変更（相続登記）までワンストップでサポートいたします。

「所有不動産記録証明制度」は、相続登記漏れの原因になっていた名寄帳や納税通知書での物件調査の限界を回避する画期的な制度です。

２０２４年4月から相続登記が義務化されており、過去に相続した不動産も3年以内（２０２７年３月まで）に登記する必要があります。

当事務所では、新制度の活用も含め、お客様に最適な相続手続きをご提案いたします。
初回相談無料となっております。
事前の対策も事後の手続きも、相続のことなら当事務所にお気軽にご相談ください。