改正区分所有法と「いま、すぐに行うべき」マンション管理規約見直しの進め方

今月（2026年4月1日）より、全国のマンション管理に極めて大きな影響を与える「改正区分所有法」が施行されました。

皆さまのマンションでは、すでに管理規約の改正はお済みでしょうか？

実は、古い管理規約をそのまま放置していると、すでに規約の一部が「無効」になっている状態であり、今後の総会運営で大きなトラブルにつながる恐れがあります。ぜひ本記事を参考に、早急な対策をご検討ください。

1. なぜ区分所有法が改正されたのか？

この大改正の背景には、日本のマンションが抱える「2つの老い」という深刻な問題があります。

これらの問題を放置して管理不全に陥ることを防ぐため、国は「管理の円滑化」と「再生の円滑化」を目的としたルールの抜本的な見直しを行いました。

今回の改正により、特に管理組合の運営に直結する重要なルールが以下のように変更されました。

これまで、規約変更などの「特別決議」は「全区分所有者の3/4以上」の賛成が必要でしたが、これが「総会に出席した区分所有者の3/4以上」（出席者の多数決）に変更されました。

これにより、無関心で欠席する人が多くても、出席した組合員の意思で物事を決めやすくなりました。

また、普通決議等の定足数も、議決権総数の「半数以上」から「過半数」に見直されています。

裁判所の認定を受けることで、連絡が取れない所在等不明な区分所有者を、総会決議の母数から除外できる制度が創設されました。

共用部分の初期不良（瑕疵）などについて、これまでは区分所有権が転売されていると管理組合が一括請求しにくい問題がありましたが、転売前の「旧区分所有者」も含めて、理事長が一括して代理請求できることが明確化されました。

バリアフリー化を目的とした改修や、権利侵害の恐れがある瑕疵の除去など、特定の客観的事由がある場合、共用部分の変更決議が「3/4以上」から「2/3以上」へと緩和されました。

　現在、最も注意しなければならないのは、2026年4月1日の施行をもって「法律の規定と現在の管理規約が矛盾する場合、規約の一部が法律に抵触して無効になっている」という事実です。

　たとえば、現在の規約に特別決議は「組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上で決する」と書かれていても、その部分はすでに改正法に抵触するため効力を失っています。
　このズレを放置したまま総会を開くと、総会運営が煩雑になり、最悪の場合は決議が無効とされるリスクがあります。

すでに改正法が施行されている現在（2026年4月1日以降）に、規約改正のための総会招集手続きを開始する場合は、以下の「改正区分所有法に則った手続き」で行う必要があります。

原則として、現行規約の規定に従って招集しますが、以下の点に注意が必要です。

通知の発送時期：会議開催日の2週間前までに行います。緊急を要する場合、現行規約では理事会の承認で「5日前」まで短縮可能となっていることが多いですが、改正法では「1週間」を下回る短縮はできません。5日前に発送すると法律違反（無効）になりますので、必ず1週間前までに発送してください。
通知の内容：会議の日時、場所、目的に加え、全ての議案について「議案の要領」（議案の要約）を記載することが法律で義務付けられました。

現行規約の「議決権総数の半数以上」というルールは無効になっており、改正法のルールが適用されます。

改正法では、「組合員総数（人数）」および「議決権総数」の各過半数の出席が必要です。
「議決権」だけでなく「人数」の条件が追加されたこと、そして「半数以上（50%ちょうどを含む）」ではなく「過半数（50%超）」が必要である点に十分注意してください。

現行規約の「組合員総数及び議決権総数の各3/4以上」などのルールは無効です。

すでに改正法が施行されている現在（2026年4月1日以降）において規約改正を決議した場合、決議が可決されれば即時に改正規約が効力を発します。そのため、議案の中に「この改正は〇月〇日から効力を発する」といった文言を盛り込む必要はありません。

法律が施行された今、令和7年10月に改正された新しい標準管理規約に合わせて改定することは待ったなしの状況です。

規約の改定作業は、管理会社にお任せするだけでなく、専門家を活用し、マンションの実態に即したオリジナルな規約へとアップデートする絶好の機会でもあります。

まだ規約改正に手をつけていない管理組合の皆様は、直近の理事会で大至急議題に挙げ、具体的なアクションをスタートさせてください！