「所有者不明土地建物管理制度」とは？～空き地・空き家問題の新たな解決策～

近隣の放置された空き家や空き地でお困りではありませんか？
あるいは、不動産の買受けや開発をしたいのに、所有者が分からず交渉が進まないといったお悩みはないでしょうか。

このような問題を解決するための新制度「所有者不明土地・建物管理制度」が、令和5年（2023年）4月からスタートしました。

1. 所有者不明土地建物管理制度とは？

　「所有者不明土地・建物管理制度」とは、調査を尽くしても所有者やその所在が分からない土地・建物について、利害関係人からの申立てにより、裁判所が「管理人」を選任し、その不動産の管理や処分を行わせる制度です。

　以前から「不在者財産管理人」や「相続財産清算人」といった制度はありましたが、これらは「人」を単位としてその人の”全財産”を包括的に管理するものでした。
　そのため、目的の不動産以外の財産も調査・管理する必要があり、手続きに時間がかかり、裁判所に納める費用（予納金）も高額になりがちでした。
　また、「そもそも誰が所有者か全く分からない」場合には利用できないという弱点もありました。

　新制度は、対象となる「特定の土地・建物（物単位）」のみに特化して管理を行うため、手続きの大幅な効率化と費用の軽減が期待できます。所有者が全く特定できないケースでも利用可能です。

2. どのような場合に利用できる？（申立ての要件）

この制度を利用するためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

・所有者等が不明であること

不動産登記簿や住民票、戸籍の調査、さらに現地調査や周辺への聞き取りなど、必要な調査を尽くしても所有者が特定できない、または所在が分からない状態であること。

・管理の必要性があること

放置すると近隣に悪影響を及ぼすなど、土地・建物の管理状況等に照らして管理人による管理を命ずることが必要かつ相当であること。

・利害関係人からの申立てであること

申立てができるのは、その不動産の管理について法的な利害関係を有する人です。
例えば、不利益を被るおそれのある隣接地の所有者、公共事業の実施者、購入計画に具体性がある民間の購入希望者などが該当する可能性があります。

3. 管理人は何をする？（不動産の売却は可能？）

裁判所から選任された管理人は、対象の不動産について専属的な管理・処分権を持ちます。

・単独でできること

草木の伐採やゴミの撤去、建物の修繕といった保存・利用・改良行為は、管理人の権限で単独で行うことができます。

・裁判所の許可が必要なこと

　不動産の売却や建物の取壊しといった処分行為を行うには、裁判所の許可が必要になります。

4. 申立てにかかる費用

申立てには、主に以下の費用がかかります。

・裁判所へ納める実費

• 申立手数料（不動産1個につき1,000円）
• 連絡用郵便切手（約6,000円）
• 管理命令の登記嘱託に必要な登録免許税（固定資産評価額の1000分の4）

などが必要です。

・予納金

官報への公告費用や不動産の管理費用
管理人の報酬に充てるため、事前に裁判所に納めるお金です。予定される管理事務の内容や管理に要する期間等の事情を勘案して、裁判官が判断します。

・専門家報酬

戸籍類の収集や現地調査、裁判所への申立書作成などを司法書士・弁護士等の専門家に依頼する場合の報酬です。

5. おわりに

　所有者が分からない不動産の問題は、放置すればするほど解決が難しくなり、近隣トラブルや開発の足かせとなります。新しい「所有者不明土地建物管理制度」を活用することで、これまで諦めていた長年の悩みが解決できるかもしれません。

「隣の空き家をなんとかしたい」「事業予定地に所有者不明の土地が含まれている」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、司法書士・行政書士 津田リーガルオフィスにご相談ください。複雑な所有者調査から裁判所への申立手続きまで、しっかりとサポートいたします。