認知症で実家が売れない？「実家信託」で空き家リスクを防ぐ仕組みとメリット
高齢のご両親が一人暮らしをされていたり、将来的に介護施設への入所を検討されていたりする場合、避けて通れないのが「実家の管理・処分」の問題です。
「親が認知症になったら実家を売却して介護費用に充てればいい」とお考えの方が多くいらっしゃいますが、実は所有者である親の判断能力が低下すると、実家の売却や賃貸契約は一切できなくなってしまいます。
このような「実家の凍結」や将来の空き家化を防ぐ有効な解決策として注目されているのが「実家信託（家族信託）」です。
今回は、家族信託を得意とする司法書士の視点から「実家信託」の基本的な仕組みやメリット、注意点について分かりやすく解説します。
１．なぜ認知症になると「実家が売れなくなる」のか？
不動産の売買や賃貸などの契約行為を行うには、所有者本人に明確な判断能力（意思能力）が必要です。親が認知症などによって判断能力を喪失してしまうと、名義人である親本人が契約を結ぶことができなくなります。
「家族や子どもなら代わりに売却できるのでは？」と思われがちですが、法的な権限がない限り、子どもであっても親名義の不動産を売却・処分することはできません。
成年後見制度を利用すれば売却できる？
判断能力が低下した後に利用する「成年後見制度」という選択肢もありますが、成年後見人が選任されたからといって自由に自宅を売却できるわけではありません。
家庭裁判所の基本的なスタンスは「ご本人の財産の保全」であるため、親が暮らしていた実家（居住用不動産）を売却するには家庭裁判所の許可が必要となります。預貯金が底をつくなど切迫した事情がない限り売却許可が下りないケースも多く、手続きに時間と費用がかかる点もデメリットです。
２．「実家信託」の基本構造と仕組み
「実家信託」とは、親が元気な（判断能力がある）うちに、信頼できる子どもに実家の管理・処分権限を託しておく家族信託の契約です。
登場人物と基本の形
実家信託では、以下のような「自益信託（親が自分のために行う信託）」の形を組むのが基本です。
- 委託者（財産を託す人）： 親
- 受託者（財産を託される人）： 子（実家を管理・処分する人）
- 受益者（実質的な権利・利益を得る人）： 親
【名義の移転】 親（委託者） ──（所有権移転および信託登記）──＞ 子（受託者）
【利益の帰属】 実家から生じる利益（住む権利・売却代金など） ───＞ 親（受益者）
名義と権利を分離する
信託契約を結んで登記（所有権移転および信託）を行うと、不動産の名義（所有権）は受託者である子へ移ります。
しかし、実質的な経済的権利（住み続ける権利や売却代金を受け取る権利）は受益者である親に残ります。そのため、所有権の譲渡や贈与には該当せず、契約締結時に贈与税がかかることもありません。
不動産だけでなく「維持管理用の金銭」も信託する
実家信託を行う際は、不動産単体ではなく固定資産税や火災保険料、修繕費などの維持管理費に充てるための「金銭」も併せて信託することが実務上の重要なポイントです。
受託者名義の「信託口口座（専用口座）」を開設して分別管理することで、受託者個人のお金と混ぜることなく、安全に維持費の支払いや管理が行えます。
３．実家信託を活用する4つの大きなメリット
① 親が認知症になっても、子の判断で売却・賃貸が可能
信託契約によって実家の管理・処分権限が受託者（子）に移っているため、契約後に親の認知症が進行しても、子の判断でタイムリーに実家を売却したり賃貸に出したりできます。売却代金はそのまま親のための介護費用や施設入居一時金として活用できます。
② 相続時の「遺産分割協議」が不要になる
信託契約の中で「親が亡くなった後は実家（または売却代金）を長男に引き継がせる」といった二次帰属先（受益者連続）を定めておくことができます。これにより、親の死後に面倒な遺産分割協議を行わなくても、スムーズに名義や財産を承継させることができます。
③ 税理上の特例（3,000万円特別控除・小規模宅地等の特例）が使える
自益信託の形式で組成しておけば、税務上は「親本人が所有している」とみなされるため、実家を売却した際の「居住用財産の3,000万円特別控除」や、相続発生時の「小規模宅地等の特例」といった減税特例をそのまま活用できます。
④ 実家の「放置空き家化」や「共有問題」を防ぐ
管理権限が受託者一人に集約されるため、複数のお子様による相続で実家が共有名義になってしまい処分できなくなるリスクや、誰も管理せず近隣に迷惑をかける「特定空き家」になる事態を未然に防止できます。
４．実家信託を進める際の注意点
① 親に判断能力があるうちしか契約できない
家族信託は契約行為であるため、親の意思能力（判断能力）が失われた後では組成できません。物忘れが気になり始めた段階など、お早めのご相談が必要です。
② 自益信託（委託者＝受益者）で設計する
受益者を子どもなど別の人にしてしまうと（他益信託）、その時点で実家を贈与したとみなされ多額の贈与税が課されてしまいます。
③ 信託口口座の開設が必要
受託者個人の生活口座で金銭を管理すると不完全な分別管理となりトラブルの元になるため、金融機関で「信託口口座」を開設して管理することが大切です。
まとめ：実家が「負動産」になる前に対策を
親が元気なうちに「実家信託」の手続きを行っておくことで、将来親に介護が必要になった際も、子どもの裁量でスムーズに実家を売却し、介護資金に充てることができます。
親にとっても子どもにとっても、安心できる老後のインフラとなる手法です。
司法書士・行政書士 津田リーガルオフィスでは、ご家族の状況や所有不動産の形態に応じた最適な家族信託のご提案や、公正証書作成・登記手続きまでトータルでサポートしております。「うちの実家も対象になる？」とお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。